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HOME’sより初めての不動産物件内見
地元の不動産周りや銀行の住宅ローン相談をしてきましたが、何よりも良い物件に巡り合うことが重要だと気が付き、HOME’sで物件を見ていました。
その時の決める軸は下記に決めました。
- 都心アクセスが良く
- 最寄駅から徒歩10分以内
- アパート一棟
- 3000万円以下
本当は築年数は10年以内が良いと思ったのですが、そうすると価格が高くなり初めての投資としては築年数よりも価格帯が重要ではないかと考え、築年数は条件から外すことにしました。
上記条件にヒットした物件の中で一番良さそうな物件の問い合わせをし、すぐに不動産屋さんよりメールでレスポンスを頂き、翌週末に見学に行ってきました。
今回の物件は、下記です。
- 都心まで電車30分、急行が止まる駅
- 最寄駅から徒歩7分
- アパート一棟（4部屋、満室稼働中）
- 2900万円
内見後、購入に至ったか…！？
実際に物件を見る時は、下記に注意して見ました。
- 物件自体が綺麗で好感を持てるか（私も住みたいと思うか）
- 床が水平か
- クローゼットを開けたときに水跡やにおい湿気がないか
- 電気をつけて、照明機器や換気扇が上手く動作するかなどの確認
- 建物の外壁にヒビが入っていないか 等々
物件自体も綺麗で、設備などが古いのでリフォームが必要ではありますが、2階は眺望も良くとっても魅力的に感じましたが、気になるのはその地域の家賃相場が安めなところでした。
シミュレーションをすると賃貸収入に対して、ローン返済額が超えてしまうのです。
早速、値引き交渉が可能か不動産屋さんに感触を相談してみました。今回は物件を建てられたオーナーがご高齢で相続を見越して売却を考えられているので、価格的に満足できなければ物件自体を相続することもでき、価格交渉は難しいとのことでした。
ということで、初めての物件見学は購入には至りませんでしたが、不動産屋さんにアパート物件を見せて頂くこと自体が初めて全てが勉強になったので良い経験になりました。
内見する前にこんな資料を事前に確認しよう！
物件の内見は、決断するための最終確認の一つだと思いました。また、こちらが気に入った物件は、他の方が気にいる可能性も高く、すぐになくなることもあり得るので、内見する前にできるだけ判断材料を収集するために物件資料は事前に確認したほうが良いと思います。その事前に確認しておくべき資料とは、
レントロール
レントロールとは、賃貸借契約の状況（入居状況、家賃、更新日等）が確認できる表です。現状の月々の家賃収入を確認し、キャッシュフローのシミュレーションに最も重要な判断材料となります。
レントロールについて詳しい内容は以下を参考にしました。
マイソク
物件の基本情報が記載されている資料です。物件の概要、間取り図、築年数、取引状態などが記載されています。内見する際に仲介業者から渡されますが、事前に確認しておくと良いと思います。
マイソクについては以下のサイトに詳しい説明がありました。
マイソク | 不動産投資メディアのINVEST ONLINE
修繕履歴
修繕費用は一番お金がかかるので、だいたい12年周期（※物件により異なる）で大規模修繕が必要となり、その度に数百万円のお金がかかります。修繕費用を加味せずにシミュレーションしてしまうと思わぬ落とし穴！赤字物件になってしまう可能性があるので、ついつい忘れがちですがしっかり確認しておきたいポイントです。
事前に不動産会社にもらえない場合でも、必ず確認するようにしましょう。
固定資産税の評価証明
土地と建物に対して毎年固定資産税がかかります。こちらの資料で年間の税金（つまり出費）を確認することが出来ます。さらに、土地・建物にどのぐらい価値があるかも確認できますので、できれば事前に確認するようにしましょう！
物件を決める上で参考にするサイトをご紹介！
物件や土地の価値があるかを確認するための調査は最も大事です。
周辺の家賃相場を必ず確認する。
賃貸の需要があるかを確認するためのサイトです。今は満室でも空きが出て次の賃貸者が決まらないとキャッシュフローに大きなダメージになります。その為、賃貸需要が高いところを選ぶべきです。その情報が確認できるサイトは以下になります。
震災が多い日本で強い地盤を選ぶべき
物件を選ぶ際には地盤を調べてみることも大事ではないかと思いチェックしています。以下のサイトでは地盤を揺れやすいかどうかの基準で分かりやすく見せてくれます。是非チェックみてください！
物件に対するシミュレーションは必須
せっかくの不動産投資が負債にならないように年間手取りや累計のキャッシュフローをしっかり確認する必要あります。どのぐらいの条件であればよいか、交渉の材料にもなりますので、事前にシミュレーションをした上で内見をすることをおおすすめします。
いかがでしょうか？
私もまだまだ素人ですが、こういう情報を調べた上で内見すると不動産屋さんからも「もうすでにいくつか投資されているのですか？」と聞かれたので、より会話が弾んだ印象があります。もし参考になれば嬉しいです。
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